Arma tu casa

Antes de invertir, asegúrate de que el terreno sea tuyo y se pueda construir en él.

1. Título de propiedad inscrito

   SUNARP (Registros Públicos)

   El terreno debe estar inscrito a tu nombre en la partida registral, saneado y libre de cargas, hipotecas o litigios. Pide la partida y una copia literal actualizada.

2. Terreno habilitado urbano

   Municipalidad distrital / provincial

   El lote debe contar con habilitación urbana o estar en zona urbana consolidada (con vías y servicios). Si el terreno es rústico o eriazo, primero se tramita la habilitación urbana.

3. Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios

   Municipalidad distrital

   Documento clave: define la zonificación y los usos permitidos, la altura máxima, el coeficiente de edificación, el área libre mínima, los retiros, la densidad y los estacionamientos exigidos. Marca qué y cuánto puedes construir.

4. Certificado de zonificación y vías

   Municipalidad / Gobierno provincial

   Confirma la zonificación del predio y si está afectado por alguna vía o proyecto (ensanches, aportes). Suele pedirse junto con los parámetros.

Conoce el terreno físicamente: su forma, su suelo y la disponibilidad de servicios.

1. Levantamiento topográfico

   Ingeniero / topógrafo colegiado

   Plano del terreno con linderos, medidas perimétricas, área real y niveles. Sirve de base para el proyecto y para verificar que coincida con la partida registral.

2. Estudio de mecánica de suelos (EMS)

   Ingeniero civil / laboratorio de suelos

   Obligatorio según la Norma E.050. Determina el tipo de suelo, la capacidad portante admisible, la profundidad y el tipo de cimentación, el nivel freático y la agresividad química al concreto. Es la base del diseño de la cimentación.

   Calculadoras de geotecnia →

3. Factibilidad de servicios

   EPS de agua (p. ej. Sedapal) y empresa eléctrica

   Certificado de disponibilidad de agua potable y desagüe (empresa de saneamiento) y de energía eléctrica. Sin factibilidad no se aprueban las instalaciones ni se otorga la conexión.

Los planos que describen tu casa y garantizan que sea segura, firmados por profesionales habilitados.

1. Proyecto de arquitectura

   Arquitecto colegiado (CAP)

   Anteproyecto y planos definitivos: distribución, cortes, elevaciones y ubicación, cumpliendo los parámetros urbanísticos y las normas A.010 y A.020 del RNE. Lo firma un arquitecto colegiado.

2. Proyecto de estructuras

   Ingeniero civil colegiado (CIP)

   Diseño de cimentación, columnas, vigas, losas y muros para que la casa resista su peso y los sismos. Se rige por E.020 (cargas), E.030 (sismorresistente), E.060 (concreto armado) y E.070 (albañilería). Lo firma un ingeniero civil colegiado.

   Calculadoras de estructuras →

3. Instalaciones sanitarias (IS)

   Ingeniero sanitario / civil colegiado

   Redes de agua fría/caliente, desagüe y ventilación, según la norma IS.010. Definen tuberías, tanques, cisternas y puntos de agua.

4. Instalaciones eléctricas (IE)

   Ingeniero electricista / mecánico-electricista colegiado

   Tableros, circuitos, puntos de luz y tomacorrientes, y puesta a tierra, según el Código Nacional de Electricidad y la norma EM.010.

El municipio revisa tu proyecto y te autoriza a construir.

1. Licencia de edificación

   Municipalidad distrital

   Autorización municipal para construir. Se presenta el FUE (Formulario Único de Edificación) con los planos y estudios. La modalidad depende de la envergadura: una vivienda unifamiliar suele ir por Modalidad A o B; las obras mayores, por C o D.

2. Revisión del proyecto

   Comisión técnica / revisores urbanos

   Según la modalidad, el proyecto lo revisa la comisión técnica, los delegados del CAP/CIP o los revisores urbanos antes de otorgar la licencia.

Construyes con dirección técnica y luego inscribes la casa para que sea legalmente tuya.

1. Construcción con dirección técnica

   Ingeniero / arquitecto responsable de obra

   La obra se ejecuta bajo la responsabilidad de un profesional (residente/supervisor) que lleva el cuaderno de obra y controla la calidad y la seguridad. Respeta los planos aprobados.

2. Conformidad de obra

   Municipalidad distrital

   Al terminar, la municipalidad verifica que lo construido coincida con la licencia y los planos, y emite la conformidad de obra.

3. Declaratoria de edificación (fábrica)

   Municipalidad + SUNARP

   Trámite para inscribir la construcción en la partida del terreno. Recién con la declaratoria de fábrica la casa existe legalmente y suma valor al inmueble.

4. Numeración e inscripción registral

   Municipalidad + SUNARP

   Numeración municipal (dirección oficial) e inscripción final en Registros Públicos. Si corresponde, independización de unidades.